Nhà ở xã hội – áp lực mục tiêu và khoảng cách thực tế

Nhu cầu về NOXH tại TP HCM ngày càng cấp bách. Thành phố là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước với hơn 14 triệu dân, trong đó hàng trăm nghìn lao động nhập cư, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp, sinh viên, người độc thân trẻ… đều cần được hỗ trợ về chỗ ở.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 2021 đến tháng 5/2025, thành phố mới hoàn thành 2.745 căn hộ. Dự kiến hết năm 2025, thêm 2.874 căn sẽ được bàn giao, nâng tổng cộng lên 5.619 căn. Trong khi đó, Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu 100.000 căn đến năm 2030, nghĩa là TP HCM phải tăng tốc để xây dựng thêm 94.381 căn trong giai đoạn 2026–2030.

Kế hoạch cụ thể: Năm 2025 sẽ khởi công 16 dự án với khoảng 14.300 căn, cấp phép 22 dự án với gần 32.800 căn. Năm 2026 dự kiến hoàn thành 9.438 căn, chiếm 10% mục tiêu còn lại. Các năm tiếp theo từ 2027 đến 2030 sẽ hoàn thành lần lượt 15%, 20%, 25% và 30% tổng số căn hộ. Đây là khối lượng công việc khổng lồ, cho thấy áp lực không nhỏ đối với cả bộ máy quản lý và doanh nghiệp tham gia.

Cần có Bộ tiêu chuẩn thiết kế NOXH phù hợp đối tượng. Ảnh: Minh Nghĩa

Tiêu chuẩn thiết kế – yêu cầu cấp bách và bài học quốc tế

Không chỉ chạy theo số lượng, nhiều chuyên gia cảnh báo NOXH cần đảm bảo chất lượng sống tối thiểu. KTS Trương Nam Thuận cho rằng đã đến lúc phải xây dựng Bộ tiêu chuẩn thiết kế riêng, thay vì áp dụng tiêu chuẩn của nhà thương mại.

Theo ông, tiêu chuẩn này phải dựa trên ba trụ cột. Trước hết là phân loại nhóm đối tượng thụ hưởng: Công nhân, sinh viên, người già, người khuyết tật, người độc thân… mỗi nhóm có nhu cầu khác nhau, cần thiết kế linh hoạt, nhân văn. Tiếp đến là xác lập chỉ số sống tối thiểu: Diện tích/người, thông gió, ánh sáng tự nhiên, khoảng cách đến không gian công cộng, không gian sinh hoạt cộng đồng. Cuối cùng là khuyến khích công nghệ xanh: Vật liệu thân thiện môi trường, pin năng lượng mặt trời, hệ thống thu nước mưa, thông gió tự nhiên.

Nhiều quốc gia đã đi trước. Singapore với mô hình HDB: Căn hộ chuẩn hóa diện tích từ 35–100 m², tích hợp hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, MRT, công viên, khu thương mại; áp dụng chuẩn xanh Green Mark để tiết kiệm năng lượng. Ở Nhật Bản, NOXH linh hoạt cho xã hội già hóa, thiết kế không bậc thềm, hành lang rộng, an toàn động đất, lối thoát hiểm khoa học. Đối với Hàn Quốc, mô hình “Happy Housing” tập trung cho giới trẻ, căn hộ nhỏ nhưng tiện nghi, ứng dụng công nghệ module giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công, kết hợp không gian làm việc chung, sân chơi, thể thao.

Những mô hình này cho thấy NOXH không chỉ là mái nhà giá rẻ, mà là không gian sống văn minh. TP HCM nếu không có bộ tiêu chuẩn riêng sẽ khó đảm bảo sự phát triển bền vững.

Phối cảnh khu NOXH Lê Thành - Tân Kiên, Bình Chánh - TP HCM. Ảnh: Chủ đầu tư

Hạ tầng xanh và giao thông sạch – bước đi chiến lược

Phát triển NOXH phải song hành với hạ tầng xanh và giao thông công cộng hiện đại. Thực tế, TP HCM đang đi theo hướng này.

Theo Trung tâm Quản lý giao thông công cộng, thành phố hiện có hơn 600 xe buýt điện, chiếm 26% tổng số, cùng hơn 500 xe buýt chạy khí CNG, nâng tổng tỷ lệ phương tiện năng lượng sạch lên 48%. Mục tiêu đặt ra là đến năm 2030, 100% xe buýt chuyển sang năng lượng sạch.

Để đạt mục tiêu này, TP HCM dự kiến giai đoạn 2025–2030 sẽ vận hành 72 tuyến buýt mới, đưa vào hoạt động 1.109 xe buýt điện. Đồng thời, xây dựng từ 750 đến 1.338 trạm sạc công cộng, trong đó có 25 trạm chuyên dụng cho xe buýt với 236 trụ sạc.

Nhiều chính sách hỗ trợ tài chính đã được đề xuất: Miễn lệ phí trước bạ, giảm 50% phí bảo trì đường bộ, miễn 50% lệ phí cấp biển số xe điện, hỗ trợ 50% lãi suất vay cho doanh nghiệp đầu tư phương tiện xanh. Song song, thành phố cũng đẩy nhanh tiến độ các dự án metro, đường sắt nhẹ (LRT) theo quy hoạch đến năm 2045.

Thách thức và định hướng

Khoảng cách giữa con số 5.619 căn NOXH đến năm 2025 và mục tiêu 100.000 căn vào năm 2030 cho thấy thách thức cực lớn. Bên cạnh đó là áp lực về vốn đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng, quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục hành chính phức tạp.

Trong lĩnh vực xe buýt điện, chi phí đầu tư phương tiện và hạ tầng sạc là bài toán không đơn giản. Mục tiêu 100% buýt sạch vào năm 2030 là tham vọng lớn, cần quyết tâm chính trị và chính sách hỗ trợ mạnh mẽ.

Một rủi ro khác là xanh hóa hình thức, dự án gắn nhãn xanh nhưng chất lượng sống không được cải thiện, hoặc buýt điện được mua sắm nhưng không vận hành hiệu quả. Vì vậy, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát phải được siết chặt, minh bạch, xử lý trách nhiệm nếu sai phạm, chậm tiến độ.

Chính quyền TP HCM cần sớm ban hành Bộ tiêu chuẩn thiết kế NOXH riêng, đưa tiêu chí xanh hóa vào quy hoạch; cải cách thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Doanh nghiệp phải chủ động đầu tư công nghệ xanh, tham gia vận hành buýt điện, phối hợp xây dựng trạm sạc. Trung ương cần bổ sung vốn, tín dụng xanh, ưu đãi thuế; giám sát việc thực hiện Nghị quyết 201/QH15 và Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, khuyến khích doanh nghiệp tư nhân và tổ chức quốc tế đồng hành phát triển NOXH bền vững.

Xây dựng NOXH ở TP HCM không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở, mà còn là thước đo năng lực quản lý, tầm nhìn phát triển đô thị bền vững khi đồng bộ tiêu chuẩn thiết kế, gắn kết hạ tầng xanh và giao thông sạch.