Nút thắt hiện nay nằm ở phía cầu tín dụng

Theo báo cáo vừa công bố của Công ty Chứng khoán SHS về giá nhà và giấc mơ an cư của người Việt, tín dụng những tháng qua đang tăng tốc vào bất động sản. Tính đến cuối quý II/2025, dư nợ bất động sản đạt 3,18 triệu tỷ đồng, tương đương 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, hơn một nửa (khoảng 1,65 triệu tỷ đồng) là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối năm 2024 – nhanh hơn nhiều mức tăng tín dụng chung 9,9%.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng này còn rõ rệt hơn, chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn các lĩnh vực như công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cho thấy, vốn chủ yếu chảy đến chủ đầu tư dự án nhằm hoàn thiện công trình, thay vì trực tiếp đến tay người mua nhà. Đây là lựa chọn mang tính “thực dụng”, giải ngân cho dự án vừa giúp khơi thông hàng tồn kho, vừa tạo việc làm cho nhiều ngành liên đới.

Ngược lại, tín dụng cho sản xuất – kinh doanh thuần túy lại tăng rất chậm. Dù lãi suất đã hạ, nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà vay vốn. Lý do: Đầu ra chưa sáng sủa, xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước èo uột, tồn kho chất cao. Trong tình thế đó, vay thêm chỉ làm gánh nặng tài chính lớn hơn. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản trả nợ cũ, thay vì vay mới. Nói cách khác, nút thắt hiện nay nằm ở phía cầu tín dụng chứ không phải phía ngân hàng.

Chủ tịch HUBA từng thẳng thắn: “Vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay”. Ngân hàng hiện sẵn vốn, thậm chí thừa vốn, nhưng sức hấp thụ của khu vực sản xuất yếu, khiến dòng tiền tất yếu tìm đến bất động sản hay chứng khoán – những kênh còn khoảng trống. Tiền vốn luôn “tìm đường”, chỗ nào có khe hở, nó sẽ chảy vào đó.

Ở góc độ ngân hàng, sự ưu ái dành cho bất động sản không hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính. Dự án nhà đất dễ định giá, dễ cầm cố, có tài sản đảm bảo ổn định; trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất lại bấp bênh. Chưa kể, cho vay bất động sản thường được chia nhỏ theo tiến độ, giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tốt hơn; còn với dự án nhà máy, vốn phải giải ngân một lần lớn và kéo dài hàng chục năm. Đặt mình vào vị trí ngân hàng, lựa chọn bất động sản là hợp lý.

Từ đó có thể thấy, “tín dụng bất động sản lấn át tín dụng sản xuất” chưa phản ánh đúng bản chất. Không phải bất động sản “cướp” phần của sản xuất, mà chính sản xuất chưa đủ sức hấp thụ vốn. Nếu siết dòng vốn vào bất động sản quá gắt, chưa chắc sản xuất đã hưởng lợi, mà vốn có thể nằm chết trong ngân hàng hoặc chảy sang kênh phi chính thức khó kiểm soát.

Cần một lực đẩy đủ mạnh

SHS cũng nhắc tới khái niệm “escape velocity” (vận tốc thoát ly) trong kinh tế học, để thoát khỏi vùng trì trệ, cần một lực đẩy đủ mạnh. Trong bối cảnh hiện nay, lực đẩy này khó trông chờ ngay ở khu vực sản xuất tư nhân, vốn đang thắt chặt đầu tư. Ngược lại, bất động sản, xây dựng hay tiêu dùng – những lĩnh vực nhạy với lãi suất – lại có khả năng trở thành “đầu tàu” trước.

Thực tế quốc tế cũng cho thấy điều đó. Sau khủng hoảng 2008, kinh tế Mỹ phục hồi nhờ thị trường nhà ở khởi sắc sớm, kéo theo đầu tư xây dựng và tạo hiệu ứng tài sản giúp người dân mạnh tay chi tiêu, trong khi đầu tư doanh nghiệp chỉ hồi phục muộn hơn. Giới học giả gọi đây là tình cảnh “pushing on a string”, Ngân hàng Trung ương sẵn sàng bơm vốn, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa dám mở rộng khi sức mua còn yếu.

Điều ấy cho thấy câu chuyện Việt Nam không hề cá biệt. Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp co lại, còn bất động sản có thể đóng vai trò “đầu tàu” nhen nhóm phục hồi. Thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng bất động sản – sản xuất như một cuộc tranh giành, cần coi đây là cuộc chạy tiếp sức, bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau. Nếu được dẫn dắt đúng, hai lĩnh vực này không triệt tiêu nhau mà bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững.