Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng

Trong các ngày 28/8/2023 và 15/9/2023, Tòa án Nhân dân (TAND) Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 954/2017/TLST-DS ngày 27/10/2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự: Bà Dương Thị T., sinh năm 1959, địa chỉ 73/24A Lê Đình Cẩn, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh (nguyên đơn) do ông Sơn Nguyên Ngọc, sinh năm 1982, địa chỉ 181/61/8 Phan Đăng Lưu, Phường 1, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh làm người đại diện và bị đơn là bà T. H. Đ. sinh năm 1973, địa chỉ 16 Tạ Uyên, Phường 15, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo hồ sơ bản án, đại diện Văn phòng công chứng Chợ Lớn, Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Vào ngày 25/2/2016, Văn phòng công chứng Chợ Lớn có chứng nhận theo yêu cầu của bà Dương Thị T. (bên chuyển nhượng) và bà T. H. Đ (bên nhận chuyển nhượng) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ thửa đất số 145 tờ bản đồ số 14 (TL-2005) phường Tân Tạo, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, số công chứng 002159 do Công chứng viên của Văn phòng công chứng Chợ Lớn chứng nhận.

Khi thực hiện việc chứng nhận hợp đồng nêu trên, căn cứ vào các chứng từ mà người ỵêu cầu công chứng cung cấp, căn cứ vào các quy định của pháp luật, Công chứng viên của Văn phòng công chứng Chợ Lớn, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận hợp pháp, hợp lệ, đúng pháp luật, phù hợp với ý chí, mong muốn, nguyện vọng của người yêu cầu công chứng và hình thức nội dung của văn bản là không vi phạm với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo bà T. H. Đ., trị giá của hợp đồng chuyển nhượng là 160 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng, bà T đã bàn giao toàn bộ bản chính giấy tờ liên quan đến thửa đất này để bà T. H. Đ tiến hành thủ tục sang tên.

Ngày 11/3/2016, bà Đ đã hoàn tất thủ tục và được cập nhật tên trong sổ hồng.

Trong điện thoại của bà T.H.Đ còn lưu lại khá nhiều ảnh của khu đất khi bà mới nhận chuyển nhượng, là khu vực đổ rác. Cả quá trình bà cải tạo, xây tường bao không ai ngăn cản hay đòi đất...

Sau khi được bàn giao toàn bộ thửa đất, bà T. H. Đ đã tiến hành xây tường rào, cải tạo toàn bộ khu đất cho khang trang hơn.

Năm 2020, người được bà T. H. Đ đã ký Hợp đồng Hợp tác nuôi trồng thủy hải sản kết hợp công nghiệp Aquaponic với Công ty TNHH Công nghệ Aquaponic với thời hạn 10 năm. Trong toàn bộ quá trình xây tường bao, xây dựng cơ sở nuôi cua và trồng rau sạch theo công nghệ mới nói trên tại mảnh đất không diễn ra sự phản đối, ngăn cản nào.

Tuy nhiên, theo bản án, bà Dương Thị T. cho rằng chỉ cho bà Đ thuê thửa đất này chứ không bán. Ban đầu hai bên ký hợp đồng tặng cho. Sau đó, bà T có tham khảo một số người thân và họ có ý kiến rằng khi tặng cho thì bà Đ có toàn quyền bán đất. Vì vậy, hôm sau bà Dương Thị T. đã ra Văn phòng công chứng để hủy hợp đồng tặng cho rồi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng. Lý do là bà T nghĩ chuyển quyền sử dụng cho bà T. H. Đ giống như cho thuê đất, quyền sở hữu phần đất này vẫn thuộc về bà T.

Do vậy, bà Dương Thị T. khởi kiện yêu cầu tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T hoàn trả số tiền 160 triệu và 40 triệu đồng tiền thuê đất, yêu cầu xóa phần cập nhật tên bà T. H. Đ trong giấy chứng nhận, buộc bà T. H. Đ hoàn trả giấy chứng nhận cho bà T và tháo dỡ các kiến trúc xây dựng trên đất.

Hai cấp tòa đều tuyên vô hiệu

TAND Thành phố Hồ Chí Minh cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị T., tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; buộc bà T. H. Đ và 2 người liên quan di dời toàn bộ các vật dụng trên đất và giao thửa đất cho bà T quản lý, sử dụng. Bà Dương Thị T. có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh tên hoặc cấp lại sổ hồng. Bà T có trách nhiệm trả cho bà Đ 160 triệu đồng đã nhận chuyển khoản và 40 triệu đồng đã nhận tiền thuê đất của bà Đ…

Sau khi xử sơ thẩm, bà T. H. Đ., Văn phòng công chứng Chợ Lớn và 2 người liên quan đều kháng cáo.

Xử phúc thẩm tháng 8/2024, Hội đồng Xét xử (HĐXX) TAND Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh nhận định quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện việc thỏa thuận, đặt cọc chuyển nhượng như giao dịch thông thường. Chỉ sau 1 ngày lập hợp đồng tặng cho thì hai bên lại đến văn phòng công chứng hủy bỏ và trong cùng ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Những tình tiết trên thể hiện về mặt ý chí từ ban đầu hai bên không thỏa thuận với nhau về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng…

Bà T.H. Đ cho biết, việc bà mua đất và cho người khác thuê đất để nuôi cua đều diễn ra tại Văn phòng công chứng...

Theo Chứng thư Thẩm định giá ngày 1/10/2021 của Công ty TNHH Thẩm định M thì tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất có giá hơn 3,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, bà Dương Thị T. và bà T. H. Đ lại thỏa thuận giá trị chuyển nhượng 160 triệu đồng là không đúng với giá trị thực tế của tài sản. Sau khi ký kết hợp đồng thì 8 tháng sau bà Đ mới chuyển 160 triệu đồng cho bà T.

HĐXX phúc thẩm cho rằng: bà Dương Thị T. chuyển nhượng tài sản cho bà T. H. Đ, bà Đ đã lập thủ tục sang tên và được cập nhật chủ sử dụng đất theo quy định từ tháng 3/2016 nhưng trong suốt khoảng thời gian 6 tháng (từ tháng 3 đến tháng 9/2016), bà T không yêu cầu bà Đ thanh toán tiền chuyển nhượng là không phù hợp với lẽ thông thường. Lời trình bày của bà T về việc 160 triệu đồng là tiền thuê nhà có phần phù hợp hơn.

Đánh giá quá trình các bên thỏa thuận, TAND Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tuyên không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đề nghị giám đốc thẩm

Bà T. H. Đ bức xúc: Tôi làm kinh doanh từ năm 19 tuổi, cả một đời đều cố gắng xây dựng và giữ gìn uy tín nên rất sốc trước nhận định lý do tòa tuyên án là hợp đồng là do bà T. H. Đ lừa dối. Cả quá trình xét xử, tôi cũng không hiểu được vì sao có sự thiên vị rõ ràng của những người giữ quyền công tố, vì vậy tôi đã làm đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm.

Bà T. H. Đ cũng khẳng định, việc tòa án nhận định hai bên không thỏa thuận đặt cọc nên không như giao dịch thông thường là không có căn cứ, trái với nguyên tắc tự do ý chí, tự do thỏa thuận. Vì đặt cọc là biện pháp bảo đảm và luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi giao kết hợp đồng; nhất là đây là mối quan hệ họ hàng ruột thịt.

“Tôi mua đất của bà Dương Thị T., ký hợp đồng tại Văn phòng công chứng thể hiện đúng ý chí của các bên. Tôi đã hoàn thành các nghĩa vụ và đã được cấp sổ hồng từ năm 2016. Sau khi ký hợp đồng, tôi đã nhận đất và tiến hành một số hoạt động trên đất như thuê người xây hàng rào, san lấp mặt bằng và cho người khác thuê đất (có ký hợp đồng thuê đất tại Văn phòng công chứng)… Vì vậy, việc tòa nhận định bà Dương Thị T không tiến hành giao đất cho tôi như tiến trình thông thường là không đúng. Tôi và bà Dương Thị T. là quan hệ họ hàng. Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 160 triệu đồng là hoàn toàn phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 431 BLDS 2005 “giá do các bên thỏa thuận” - bà T. H. Đ. khẳng định.

Điều đặc biệt vô lý, theo bà T. H. Đ là, tại thời điểm ký hợp đồng, thửa đất là đất nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng đất đến năm 2031, nằm dưới đường dây điện cao thế, nằm trong đường dự phòng, đất chưa xây dựng hàng rào bảo vệ, là nơi đổ rác của cư dân và là một vùng trũng. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà T. H. Đ đã phải đầu tư rất nhiều chi phí để xây dựng hàng rào gạch bao quanh thửa đất, đổ đất, san lấp để tôn tạo thửa đất. Thế nhưng, khi tòa án tiến hành thẩm định tại chỗ, không có mặt bà nên việc thẩm định tại chỗ là không đảm bảo tính khách quan.

“Giấy nộp tiền tại ngân hàng đã ghi rõ 160 triệu đồng là: “Thanh toán hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 25/2/2016". Theo đó, nội dung thanh toán là thanh toán hợp đồng chuyển nhượng đất chứ không phải là thanh toán tiền thuê đất như tòa án đã nhận định. Hơn nữa, khoản tiền 40 triệu đồng mà bà T. khai là nhận tiền thuê nhà không có trong bất kỳ chứng từ thanh toán nào của hai bên. Nếu 2 cấp tòa tuyên hủy 1 hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện hợp pháp, hợp lệ, đúng pháp luật, phù hợp với ý chí, mong muốn, nguyện vọng theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng và hình thức nội dung của văn bản là không vi phạm với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội như lời tuyên của công chứng viên thì có tạo ra 1 tiền lệ cho nhiều công dân khác “lật kèo” khi giá trị tài sản tăng lên do công sức của người khác đầu tư và theo thời gian hay không?” – bà T. H. Đ. bức xúc.

Có căn cứ nào đã bị xem nhẹ? Chúng tôi sẽ tiếp tục trở lại với câu hỏi của bà T. H. Đ. ở bài viết tiếp theo.