Biểu tượng bất động sản Trung Quốc sụp đổ

Ngày 25/8, một thông tin khiến thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính nói chung rúng động. Đó là việc China Evergrande, biểu tượng bất động sản Trung Quốc, chính thức bị hủy niêm yết từ ngày 25/8. Sự sụp đổ của Evergrande là điều được dự báo trước nhưng vẫn gây sốc vì quy mô ảnh hưởng của nó là vô cùng lớn.

Evergrande ra đời năm 1996, dưới sự chèo lái của đại doanh nhân Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan), doanh nghiệp này tạo tiếng vang lớn khi có đợt IPO thành công năm 2009 và huy động khoảng 722 triệu USD. Từ đó, Evergrande liên tục phát triển và đạt đỉnh cao vào năm 2017 khi vốn hóa thị trường đạt gần 50 tỷ USD. Cùng với đó, ông Hứa Gia Ấn trở thành người giàu thứ 2 châu Á với tài sản 42 tỷ USD.

Tham vọng của Evergrande là vô cùng lớn khi triển khai 1.300 dự án tại 280 thành phố. Với quy mô như vậy, Evergrande phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Khoản nợ của Evergrande lên tới 300 tỷ USD, gây ra cuộc khủng hoảng tiền mặt lan rộng, làm rung chuyển nền tảng của ngành bất động sản đại lục.

Năm 2020, chính quyền Bắc Kinh siết chặt vay nợ địa ốc với chính sách "ba lằn ranh đỏ", quy định giới hạn tỷ lệ nợ/vốn, nợ/tài sản và nợ ngắn hạn, nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản. Evergrande, với gánh nặng nợ khổng lồ, nhanh chóng mất khả năng huy động vốn mới. Cuối năm 2021, Evergrande vỡ nợ quốc tế. Cổ phiếu bị đình chỉ giao dịch và đến nay là hủy niêm yết.

Có 3 nguyên nhân lớn được chỉ ra cho sự sụp đổ này của Evergrande. Đó là sự thay đổi chính sách và quy định của Trung Quốc (ép buộc giảm quy mô vay nợ hay giảm tỷ lệ đòn bẩy của các công ty bất động sản); Hoạt động kinh doanh của Evergrande có nhiều rủi ro do xuất phát từ mô hình tăng trưởng dựa trên mở rộng vay nợ; Thị trường bất động sản của Trung Quốc phát triển chậm lại và nhu cầu về căn hộ mới ít hơn.

5 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Hose sở hữu khối nợ hơn 1,3 triệu tỷ đồng

Tại Việt Nam, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng là đặc điểm chung của ngành bất động sản.

Trong năm 2024, VISRating thống kê tổng nợ của các chủ đầu tư tăng 20%, đồng thời đánh giá khả năng trả nợ của ngành vẫn yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm.

Bước sang năm 2025, tổng nợ của ngành tiếp tục tăng và đứng ở mức cao. Chỉ tính riêng Top 5 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa thị trường lớn nhất Việt Nam, tại ngày 30/6/2025, tổng nợ phải trả lên đến 1.322.433 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng vốn chủ sở hữu của các đại gia này thấp hơn khá nhiều so với nợ, “chỉ” đạt 493.680 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu 5 đại gia địa ốc hàng đầu trên sàn chứng khoán Việt Nam là 2,7 lần.

Trong khi tăng cường nợ, một số doanh nghiệp thể mặt “xấu” khi liên tục khất nợ trái phiếu. Có đơn vị khất nợ trăm tỷ nhưng có những cái tên không trả nổi vài tỷ đồng nợ trái phiếu.

Một số công ty không thể thanh toán lãi trái phiếu dù số tiền ít có thể kể đến như: Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Ngọc Minh (gần 10 tỷ đồng), Công ty CP Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân Mê Kông (gần 31 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát (5 tỷ đồng),…

Nhức nhối đô thị ma

Có thể thấy “bóng ma” Evergrande đã và đang xuất hiện ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đó là các đại gia sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Nhưng đó không phải dấu hiệu duy nhất. Với việc sở hữu khoản nợ quá lớn (300 tỷ USD), Evergrande khiến dư luận chỉ nhớ đến nợ nần mà quên đi rằng một khối “u nhọt” mà doanh nghiệp này tạo nên là các đô thị ma.

Từ năm 2021, báo chí thế giới liên tục đưa tin về hàng chục triệu căn hộ được cho là bỏ không trên khắp Trung Quốc, và trong những năm gần đây, vấn nạn này càng trở nên tệ hơn.

Mark Williams, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Capital Economics, ước tính rằng Trung Quốc còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được (tới năm 2021). Đó có thể là nơi ở của 80 triệu người.

Capital Economics ước tính khoảng 100 triệu bất động sản khác có thể đã được mua nhưng không có người ở, có sức chứa khoảng 260 triệu người. Những dự án như vậy đã gây nhiều chú ý trong những năm qua, thậm chí còn được mệnh danh là những "thị trấn ma" của Trung Quốc.

Trong khi đó, tại Việt Nam, đô thị ma không còn là chuyện mới mẻ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Gần đây, đô thị ma còn lan rộng ra vùng ven.

Tại Hà Nội, hàng loạt khu đô thị ma nổi tiếng có thể kể đến như Khu đô thị Nam An Khánh, Khu đô thị Dương Nội, Khu đô thị Vườn Cam Vân Canh, Khu đô thị Mê Linh, Lideco, Khu đô thị mới Thịnh Liệt,… Thậm chí, nhiều đại đô thị mới xây cũng trong cảnh lác đác chỉ có một số nhà dân đến ở.

Tại TP.HCM, không khó để tìm những khu đô thị bỏ hoang như khu đô thị Đông Tăng Long, Khu đô thị Cát Lái, Khu đô thị An Phú - An Khánh, Khu đô thị An Phú, Khu đô thị Đại học Bách khoa, Khu đô thị Bắc và Nam Rạch Chiếc.

Những khu đô thị với các căn biệt thự có giá hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng bị bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng. Có nơi dùng để chăn bò, thậm chí có nơi tạo điều kiện cho các tệ nạn xã hội.

Nghịch lý đô thị hoang, giá vẫn tăng chóng mặt

Có một điều khó hiểu chính là bất chấp bị bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng, giá biệt thự tại các khu đô thị này vẫn tăng chóng mặt.

Tại khu đô thị hiếm lắm mới có bóng người như Dương Nội, sau 2 năm, giá đã tăng 73%, còn sau 5 năm tăng 125,4%. Giá phổ biến tại dự án này là 217 triệu đồng/m2.

Còn tại Nam An Khánh, khu đô thị không những “ế” người ở mà còn “cứ mưa là ngập nặng”, tốc độ tăng giá còn kinh khủng hơn. Sau 2 năm, giá biệt thự tăng 47,6% sau 2 năm và tăng 276,3% sau 5 năm. Giá phổ biến ở thời điểm hiện tại của dự án này là 137 triệu đồng/m2.

Giá biệt thự tại khu đô thị hoang nhiều tai tiếng Lideco đang được rao bán phổ biến ở mức 155 triệu đồng/m2, tăng 101,6% sau 2 năm và tăng 248,3% sau 5 năm. 

Trong TP.HCM, tốc độ tăng giá của các đô thị ma “nhẹ nhàng” hơn rất nhiều. Sau 2 năm, giá bất động sản tại An Phú – An Khánh tăng 17,7% và sau 5 năm tăng 46,5%.

Liên tục bị báo chí “réo tên” mỗi khi nhắc đến khu đô thị ma ở TP.HCM nhưng dự án như khu đô thị Đông Tăng Long vẫn ghi nhận tăng 19,4% sau 2 năm và 59,6% sau 5 năm.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang có rất nhiều dấu hiệu “xấu” mà Evergrande đã trải qua trên con đường “sụp đổ”.