Giá biệt thự Hà Nội bắt đầu giảm

Theo thông tin nhà ở và thị trường bất động sản trong quý 1/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước. Báo cáo của Savills cũng cho thấy trong quý 1/2025, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội ở thị trường thứ cấp, giá bán theo quý ghi nhận tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, hiện tại, phân khúc biệt thự tại Hà Nội cho thấy nhiều dấu hiệu hụt hơi. Tại một số dự án đã bàn giao, giá rao bán đã giảm đáng kể.

Trên địa bàn quận Long Biên, Elegant Park Thạch Bàn có mức giảm đáng kể. Một số thành viên của trang tin rao vặt bất động sản nổi tiếng Batdongsan.com.vn đăng tin bán biệt thự Elegant Park với giá 38,8 tỷ đồng cho 1 căn rộng 140m2 (tương đương 277 triệu đồng/m2). Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá biệt thự tại dự án này giảm 19,9% trong 1 năm qua. Biểu đồ giao dịch cho thấy, dự án chỉ thực sự hạ nhiệt sau quý 1/2025, trước đó là đi ngang.

Không giảm quá nhiều như Elegant Park, biệt thự Khai Sơn Hill cũng bị “bôi đỏ” với mức giảm rất nhẹ 1,1% so với đỉnh thiết lập trong quý 2/2024. Giá bán phổ biến tại dự án này là 302 triệu đồng/m2.

Tại dự án cho giới siêu giàu Starlake Tây Hồ Tây, dấu hiệu hạ nhiệt đã xuất hiện. Trên mạng xã hội xuất hiện khá nhiều tin rao vặt kiểu như “Chính chủ gửi bán gấp biệt thự H11 Starlake Tây Hồ Tây, giá nét”. Theo đó, một căn rộng 220m2 được rao bán với giá 99 tỷ đồng (tương đương 450 triệu đồng/m2). Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá biệt thự Starlake đã giảm 3% so với đỉnh được thiết lập trong tháng 7/2025.

Một môi giới đăng tin rao bán biệt thự lô góc ngõ 20 Trần Kim Xuyến. Bất động sản rộng 200m2 được định giá 85 tỷ đồng (tương đương 425 triệu đồng/m2). Giá tại dự án đã tăng 22,8% sau 1 năm giao dịch nhưng lại giảm 7% so với tháng 7/2025.

Biệt thự song lập Ciputra ở Phú Thượng được rao bán phổ biến ở mức 430 triệu đồng/m2. Đây là mức giảm 2% so với đầu quý 2/2025. Còn so với 1 năm trước, giá vẫn tăng 15,9%.

Với dự án sắp ra mắt, sức nóng không còn duy trì. Cách đây vài tháng, một dự án ở Gia Lâm của CapitaLand có giá rumor (giá dự kiến, giá được đồn đoán, chưa được công bố chính thức, và có thể không chính xác) là gần 200 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong vòng 1 tuần trở lại đây, môi giới rầm rộ giới thiệu giá chỉ từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Ảnh chụp màn hình trên website batdongsan.com.

Nhà đầu tư “giữ” tiền

Anh Nguyễn Thành, một người có nhu cầu mua biệt thự để ở đã kể lại trải nghiệm “săn hàng” của mình và đưa ra lý do tại sao anh vẫn chưa “xuống tiền”. Anh Thành cho biết với tư cách một người rất sát sao với từng diễn biến nhỏ của thị trường, anh đồng tình với những dữ liệu mà các tổ chức môi giới đưa ra. Đó là giá biệt thự đã tăng khá mạnh trên địa bàn Hà Nội suốt thời gian qua. Tuy nhiên, theo anh nhận định đó là mức tăng “thiếu thực tế” vì rất ít giao dịch phát sinh.

“Tôi đã đi thực địa rất nhiều dự án biệt thự, từ sơ cấp đến thứ cấp và nhận thấy các dự án… vắng như chùa Bà Đanh. Hồi giữa năm nay, cứ buổi tối, tôi đưa vợ đi tập lái xe ở một đại đô thị vào giờ thấp điểm mà các bạn môi giới xuất hiện, đuổi theo xe để chào bán rất nhiều”, anh Thành kể.

Ngoài ra, anh cũng đến tham quan dự án vào giờ cao điểm và nhận thấy bất kể giờ cao điểm hay thấp điểm, anh thấy chủ yếu là môi giới. Chính vì vậy, anh không dám tin vào viễn cảnh nhà đầu tư ùn ùn đi “săn hàng” như một số hình ảnh xuất hiện trên mạng xã hội.

Đó là cảm quan của anh. Còn nếu phân tích một cách chính thống, anh Thành cho biết, thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ tới lãi suất. Thông tin mà anh chú ý nhất chính là mới đây Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, nếu áp lực tỷ giá tăng mạnh, Ngân hàng Nhà nước sẽ cân nhắc không tiếp tục giảm lãi suất để tránh ảnh hưởng đến ổn định tỷ giá, từ đó gây bất ổn vĩ mô.

Với việc trông chờ lãi suất ngừng giảm, hoặc thậm chí có thể tăng, anh Thành quyết định “giữ tiền” chờ “săn” biệt thự ở một mức giá thấp hơn.