Tín dụng bất động sản cần “phanh” để đảm bảo an toàn hệ thống

Theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng trình, người mua nhà thứ hai trở đi sẽ bị giới hạn hạn mức vay. Hiện nhiều chủ đầu tư cho phép khách hàng chỉ cần trả trước 10–30% giá trị hợp đồng, phần còn lại vay ngân hàng. Cách làm này giúp kích cầu thị trường, song cũng bị lợi dụng để đầu cơ, găm hàng, lướt sóng.

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính – ngân hàng, tác động trực tiếp đến kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Khi giá nhà tăng nhanh vượt xa thu nhập người dân, nguy cơ mất cân đối cung – cầu và rủi ro tín dụng gia tăng.

Do đó, việc áp dụng hạn mức cho vay được coi là biện pháp cần thiết nhằm kiểm soát rủi ro, hướng tín dụng vào nhu cầu thực, bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng và sự ổn định của thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường nhà ở đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với hơn 100.000 sản phẩm mới, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp, khi 63% căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m²; nhà bình dân chỉ còn chiếm khoảng 6%.

Tại Hà Nội và TP. HCM, khoảng 80% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng “xa rời” khả năng chi trả của số đông người dân đô thị.

Đề xuất của Bộ Xây dựng có thể trở thành bước đi cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam trở lại quỹ đạo cân bằng, phục vụ đúng đối tượng có nhu cầu thực. Ảnh: VGP/Thùy Chi.

Cần chính sách song hành để hỗ trợ người mua nhà ở thực

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), việc kiểm soát tín dụng với người mua nhà thứ hai là hợp lý, nhưng cần đồng thời có chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thực, đặc biệt là người mua căn đầu tiên hoặc các hộ đang sống trong diện tích chật hẹp, có nhu cầu nâng cấp chỗ ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng đây mới là dự thảo đầu tiên và sẽ tiếp tục được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, hoàn thiện. “Chủ trương siết tín dụng cần thực hiện có lộ trình, linh hoạt, tránh làm giảm thanh khoản thị trường hoặc gây khó cho doanh nghiệp phát triển dự án”, ông nói.

Giá nhà ở hiện vẫn “neo” cao. Trong quý III/2025, giá biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50–400 triệu đồng/m², tăng 5–10% so với quý trước. Căn hộ cao cấp trung bình đạt 78 triệu đồng/m², thậm chí hơn 30% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m².

Các chuyên gia nhận định, nếu được thực thi đồng bộ cùng các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và chương trình phát triển nhà ở xã hội, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể trở thành bước đi cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam trở lại quỹ đạo cân bằng, phục vụ đúng đối tượng có nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản không chỉ là lĩnh vực kinh tế mà còn là trụ cột an sinh xã hội. Vì vậy, cùng với việc siết tín dụng, các bộ, ngành cần phối hợp chặt chẽ trong công tác quy hoạch, kiểm soát nguồn cung và minh bạch thông tin giá.

Một chính sách điều tiết hợp lý, nhất quán sẽ giúp ngăn chặn đầu cơ, bảo vệ người mua nhà ở thực và hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định – lành mạnh – bền vững trong dài hạn.