Thách thức pháp lý và thực tiễn trong quản lý suất đầu tư hạ tầng

Trong bối cảnh phát triển đô thị nhanh chóng, Hà Nội luôn nỗ lực huy động và phát huy hiệu quả các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai, đặc biệt là việc xác định và thu hồi suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại các dự án khu đô thị, vẫn còn nhiều vướng mắc.

Theo Báo cáo số 247/BC-UBND ngày 29/6/2025 về tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2025 của UBND Thành phố Hà Nội, có hai trường hợp chính cần xác định suất đầu tư hạ tầng để nhà đầu tư hoàn trả.

Thứ nhất, đối với diện tích đất giao cho chủ đầu tư thứ phát nằm trong quỹ đất 20% và đất quy hoạch dịch vụ công cộng (trường học, nhà trẻ, cơ quan...). Các dự án khu đô thị mới và nhà ở thương mại quy mô lớn (trên 3.000m² theo Quyết định 153/2006/QĐ-UBND hoặc trên 10ha theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP) phải bố trí tối thiểu 20% diện tích đất ở đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật để bàn giao cho Thành phố, phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội hoặc các mục đích khác.

Kinh phí giải phóng mặt bằng (GPMB) và xây dựng hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích này trước đây có thể được trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc được ngân sách Thành phố hoàn trả. Tuy nhiên, theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024), chủ đầu tư khu đô thị có trách nhiệm bàn giao 20% quỹ đất đã có hạ tầng cho UBND cấp tỉnh nhưng không quy định UBND tỉnh phải hoàn trả chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp 1.

Thứ hai, đối với diện tích đất giao cho chủ đầu tư thứ phát thuộc các dự án khu đô thị do chính UBND Thành phố làm chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Điển hình là các khu đô thị như Cầu Giấy, Nam Trung Yên, Mỗ Lao. Trong những trường hợp này, UBND Thành phố hoặc các đơn vị được giao (như Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội, Ban Quản lý dự án cấp quận, huyện) là chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu đô thị.

Sau đó, Thành phố giao các ô đất này cho nhà đầu tư thứ phát để thực hiện các dự án nhà ở, kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc công trình công cộng. Khi đó, ngoài nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhà đầu tư thứ phát còn phải hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật phân bổ cho phần diện tích đất được giao sử dụng.

Những vướng mắc từ quy định chồng chéo và thực tiễn dự án kéo dài

Thực tế triển khai cho thấy nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật hiện hành. Mặc dù Luật Nhà ở qua các thời kỳ (từ 2006 đến 01/8/2024) có quy định về việc Nhà nước thanh toán chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho nhà đầu tư đối với quỹ đất 20% bàn giao cho Thành phố, nhưng không có hướng dẫn cụ thể từ các Bộ, ngành về cách tính, phương pháp tính và phương pháp chi trả.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn quy định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường, dựa trên hiện trạng vị trí, lợi thế ô đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có. Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định nhà đầu tư vừa nộp tiền sử dụng đất, vừa nộp tiền đầu tư hạ tầng kỹ thuật của ô đất. Điều này tạo ra sự không rõ ràng và tiềm ẩn tranh chấp.

Đến nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về cách tính, phương pháp tính suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Thành phố Hà Nội đã phải tạm tính suất đầu tư phải nộp cho một số dự án theo hai phương pháp: (1) Tổng mức đầu tư hoặc quyết toán dự án hoàn thành (bao gồm cả chi phí GPMB) phân bổ cho diện tích đất hữu dụng; (2) Tính theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng có điều chỉnh theo chỉ số giá công trình do Sở Xây dựng công bố, cộng chi phí GPMB. Sự đa dạng trong phương pháp tính toán này có thể dẫn đến sự không nhất quán và thiếu minh bạch.

Hà Nội quyết liệt tháo gỡ điểm nghẽn

Trước những tồn tại, hạn chế trên, Hà Nội đã xác định việc rà soát các dự án chậm triển khai là nhiệm vụ trọng tâm, quan trọng để nâng cao hiệu quả đầu tư và khai thác nguồn lực đất đai. Thành phố đề xuất một số nguyên tắc và giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, đảm bảo tính thống nhất và minh bạch trong việc xác định suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Cụ thể, đối với trường hợp thu, nộp suất đầu tư từ nhà đầu tư, nếu dự án đã có quyết toán dự án hoàn thành, số tiền nhà đầu tư phải hoàn trả được tính bằng suất đầu tư phân bổ 1m² đất nhân với diện tích đất được giao sử dụng. Suất vốn đầu tư này căn cứ vào giá trị quyết toán dự án hoàn thành (bao gồm GPMB) phân bổ cho toàn bộ diện tích đất hữu dụng của dự án.

Nếu dự án chưa có quyết toán dự án hoàn thành, suất đầu tư được tính gồm suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố (có điều chỉnh theo chỉ số giá do Sở Xây dựng công bố) và chi phí GPMB, đều phân bổ trên diện tích đất hữu dụng của dự án. Đối với quỹ đất 20% chủ đầu tư cấp 1 bàn giao lại cho Thành phố theo Luật Nhà ở trước năm 2024, UBND Thành phố sẽ hoàn trả theo suất đầu tư hạ tầng được rà soát và sử dụng phương pháp tính cho kết quả thấp hơn.

Các dự án đã có quyết định giao đất/cho thuê đất, đã xác định nghĩa vụ tài chính về đất nhưng nhà đầu tư chưa nộp đủ suất đầu tư hạ tầng theo thông báo của Sở Tài chính, thì Sở Tài chính sẽ tiếp tục xác định. Các dự án đã có quyết định giao đất/cho thuê đất nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính về đất, Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn sẽ chủ trì xác định nghĩa vụ tài chính về đất theo Luật Đất đai, đồng thời kiến nghị bỏ nội dung yêu cầu nhà đầu tư nộp suất đầu tư hạ tầng riêng trong quyết định.

Những đề xuất và chỉ đạo quyết liệt của Hà Nội thể hiện sự quyết tâm trong việc hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và thực tiễn tồn đọng lâu nay. Việc chuẩn hóa phương pháp tính toán, xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai, giảm thiểu khiếu kiện và tranh chấp.